아파트 직거래 들여다 보니 증여대신 양도!

집값이 뛰기 시작하니 가족 간 거래가 늘고 있다. 실제로 증여건수가 3년 새 반토막이 났는데 아파트 가격이 오르자 증여세 부담이 커지면서 '증여'대신 '양도'를 택하는 사례가 늘고 있기 때문이다. 

4월 1일 국세청에 따르면 지난해 증여세 수입은 총 5조6500억원으로 전년 대비 7.2% 감소했다. 최근 3년 사이 약 30%가 감소했다. 

 

여기서 궁금해 지는 것은 그럼 증여 대신 선택한 방법은 무엇이었을까!

아파트값 상승시 증여보다는 양도

가족 간 직거래가 그 방법인데 상속세 및 증여세법에서 가족 간 부동산 거래는 실거래가 대비 30% (최대 3억 원 한도) 낮은 가격에 팔아도 정상 가격으로 인정되는 점을 활용하고 있다. 

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부모님의 집을 시세보다 30% 저렴하게 매입하는 것이 부동산법상 가능하기 때문에 양도가 증여보다 유리한 것은 아니다. 하지만 합법적으로 가능하며, 증여세보다 절세할 수 있는 방법 중 하나이다. 이를 이해하려면 부모와 자식 간 부동산 거래 시 법적 기준과 절세 방법을 살펴봐야 한다. 

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1. 시세보다 낮게 부모님 집을 매입하는 것이 가능한가?

부모-자식 간 거래에서 시세보다 30% 저렴하게 거래하는 것은 법적으로 가능하지만, '정상적인 거래'로 인정받아야 함.

• 특수관계자 간 거래 기준
  • 국세청은 시세 대비 30% 낮거나, 3억 원 이상 차이가 나면 증여로 간주할 수 있음.
  • 예를 들어, 시세 10억 원인 집을 7억 원에 매입하면, 3억 원이 저렴하므로 차액이 증여로 볼 수 있음.
  • 다만, 감정평가를 받거나 매매 과정을 객관적으로 증빙하면 정상 거래로 인정받을 수도 있음.
• 정상 매매로 인정받기 위한 조건
  • 매매 대금을 실제로 부모님께 송금(증빙 필수)
  • 매매계약서를 정상적으로 작성
  • 매매자금 조달계획서 제출(특히 부모가 매매대금을 자녀에게 다시 돌려주면 증여로 간주될 수 있음)
  • 감정평가서를 첨부하면 국세청이 증여로 판단할 가능성 줄어듦

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2. 양도가 증여보다 유리한 이유

📌 부모가 양도하면, 자녀가 향후 양도세를 줄일 수 있기 때문

• 증여받으면: 증여 당시 시세가 자녀의 취득가액이 되므로, 향후 매도할 때 양도차익이 커져 양도소득세 부담이 큼.
• 시세대로 매입하면: 자녀의 취득가가 높아져서 나중에 매도할 때 양도세 부담이 줄어듦.
• 적정한 가격(시세보다 약간 낮게)으로 매입하면: 증여세 부담 없이 부모의 양도세만 고려하면 됨.

📌 부모가 1주택자인 경우, 양도세 비과세 가능

• 부모님이 1주택자로 2년 이상 보유 후 9억 원 이하라면 양도세 비과세 혜택이 가능.
• 12억 원까지 비과세 요건이 완화됐으므로, 이 조건을 활용하면 세금 부담 없이 자녀에게 집을 넘길 수 있음.

📌 증여 시 취득세 부담이 크다

• 증여하면 취득세가 3.5~12%로 높음, 하지만 매매는 일반 취득세(1~3%) 적용.

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3. 이 방법이 무조건 유리한가?

🔹 부모가 다주택자라면 주의 필요

• 부모가 다주택자라면 양도세 중과세(최대 62%) 가능.
• 이 경우 증여 후 5년 후에 매도하면 양도세 절감 가능(단, 보유세 부담 증가).

🔹 거래 가격을 너무 낮추면 증여로 간주될 위험 있음

• 시세 대비 30% 이하 가격이면 국세청이 증여로 보고 과세할 가능성이 높음.
• 감정평가를 받아 적절한 가격을 책정하면 세금 리스크를 줄일 수 있음.

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4. 결론

✔ 부모님이 1주택자라면, 시세와 비슷한 가격으로 양도하는 것이 세금 측면에서 가장 유리함.
✔ 시세보다 30% 낮게 매매하면 증여세 과세 가능성이 있으므로, 감정평가 등을 활용해 '정상 거래'로 입증하는 것이 중요함.
✔ 부모가 다주택자라면 증여 후 5년 보유 후 매매하는 전략도 고려할 만함.

즉, 시세보다 조금 저렴하게 양도하면 증여세보다 절세 가능하지만, 너무 낮게 하면 증여로 간주될 위험이 있으니 주의해야 함! 🚨